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事情によりローン返済が困難になってきたら
任意売却を検討しましょう
長期の住宅ローンを利用してのマイホーム購入には、何らかの事情で返済が滞るリスクも少なからず考えられます。延滞が一時的なものであればその場をしのぐこともできますが、そうでない場合はせっかくのご自宅を手放すことになるかもしれません。最悪なのは、延滞を放置してしまったことで、競売にかけられる……という結果です。高知市を中心とした地域密着型不動産会社「四国住宅センター」がご案内する「任意売却」とは、住宅ローンの返済が困難になった場合の解決策です。仮に住宅ローンの残債があっても、不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
こんなお悩みやご相談ありませんか？
例えば、勤務先の倒産、経営悪化などによる突然のリストラなど、働き手個人の創意工夫ではどうにもならない要因で収入が途絶え、住宅ローンの支払いが困難になることがあります。それ以外にも契約者であるご本人が大病を患ったり、事故などがもとで働けなくなったりといったこともあるでしょう
ご本人としては何とか返済を継続してその後もご自宅に住み続けたいと思うでしょう。しかし、収入の道が一度閉ざされてしまうと、当初の経済状況まで回復させることはたいへん困難です。問題は、住宅ローンの支払いが滞ること。最初のうちは金融機関から督促状が届くだけですが、そのうち催告状に変わり事態が一層深刻になったことを知ります。
さらに、その状態を放置したままにしておくと、金融機関は“抵当権”を主張し借り主に対して催促を繰り返すようになります。住宅ローンの返済を滞納し続けている方の中には、この段階で途方に暮れている方も多いのではないでしょうか？一刻も早く、任意売却の手続きをして、生活再建の道を模索すべきです。
不動産の任意売却とは？競売を回避する唯一の方法？
こうした事態になっても、「何とかなれば自宅を売却して現金に換え、それを返済に充当すればよいのでは？」と考える人もいるでしょう。しかし、残債があるうちはたとえ名義人であっても勝手に自宅を売り払うことはできません。なぜなら、その自宅には金融機関によって“抵当権”が設定されており、これを外すには残額をすべて返済しなければならないからです。
住宅ローンの支払期間があとわずかしかなく、残債を一括返済できるだけの見通しがあれば問題ありませんが、10年、20年と残っているとさすがに一括返済するのは難しいでしょう。例えば、35年ローンを利用している方で毎月の返済額が8万円だとして、10年目から返済不能になったとしましょう。すると返済期間は残り約25年、残債は軽く2,000万円を超えます。この額を一括返済できる経済力がある方が毎月のローン返済で窮地に陥るでしょうか？
さて、結果として住宅ローンの滞納が続けば、最終的には抵当権を持つ金融機関によって、ご自宅などの不動産が競売にかけられます。「なんだ売れるならまだいいじゃないか」と早とちりは禁物。この競売に遭うと不動産は一般的な不動産相場よりもとても低い価格で売却されることになるため、残債の多くは残り続けたままに。結局、持ち主はその後も多額の負債に苦しむことになります。つまり“家は失い、ローンは残る”という最悪の結末なのです。
任意売却の可能な期間
一般にローン滞納が5ヶ月を超えると競売が実施されます。では、どの段階なら任意売却による救済が可能なのでしょう。下表にもあるように滞納4ヶ月を過ぎ5ヶ月になる直前までが最後のチャンスです。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 滞納期間 | 競売の切迫度 | ||
|---|---|---|---|
| 3ヶ月以内 | 低 |
この頃には、催促状や一括弁済通知（残金をまとめて払ってください）が金融機関から届きます。それでもなお、状態を放置したままだと、競売の可能性が高くなります。 |
任意売却はまだ間に合う！ |
| 4ヶ月以内 | 中 | いよいよ金融機関から競売開始の通知が届きます。この通知が届いてから4～5ヶ月程度で競売が実施されます。 |
一刻も早く四国住宅センターにご相談を |
| ～5ヶ月以上 | 高 | こうなると競売は目前で、裁判所から専任の執行官や不動産関係者が訪問調査に訪れます。 |
競売へ |
上表の最下段、つまり任意売却のタイミングを逃すと待っているのは競売です。では、この競売が実施されるとどうなるのでしょうか？ まず立ち退きが強制され、この時点では任意売却の道は完全に閉ざされます。こうなると、家主だった方にはもうなす術がありません。
- Pick up！ 任意売却に着手するならできるだけ早めにご相談を
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まだ任意売却まで時間的余裕があるとノンビリしてはいけません。任意売却に着手するための手続きはやや複雑で、依頼主の方に揃えていただく書類もあるからです。その意味でも任売却を決断したら可能な限り早期に動きましょう。まずは四国住宅センターのように実績のある不動産会社に相談されることをおすすめします。